Müteahhite Karşı Açılabilecek Davalar
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Eski binanızın yerine yeni teknoloji ile üretilmiş, kaliteli bir yeni bina yapılmasını istiyorsunuz, ama aklınızda sorular, sorular..
Genel olarak, yeni binanızı üstlenecek müteahhit firmayı seçmenizde yardımcı olacak bir kaç konuya değineceğim.
Müteahhit seçiminde dikkat edilecekler :
– Öncelikle, noterde kat karşılığı inşaat sözleşmenizi imzaladıktan sonra şartlarda herhangi bir değişiklik hakkınız olmadığını belirtmek isterim. Tüm pazarlıklar sözleşme öncesi yapılmalı ve uygunsa noterde imzalanan sözleşmede yer almalı. Noterde imzalanacak ve inşaat işine esas teşkil edecek sözleşme öncesi “ön sözleşme” , “aramızdaki anlaşma” gibi herhangi bir kağıda atılan imzalarında bağlayıcılığı olduğunu unutmayın. Anayasa mahkemesinde, noter huzurunda ve onayında olmadan imzalanan sözleşmelerin geçersiz olduğuna dair emsal kararlar mevcut, lakin davalık olup uğraşmak yerine adımlarınızı en baştan sağlam atmanızı tavsiye ederim. Dolayısı ile imzayı tüm şartlarda anlaştıktan sonra atmanız tavsiye edilir.
– Müteahhit firma seçiminde öncelikleriniz GÜVEN olmalı. Daha önce üstlenip tamamladığı inşaatları gidin, gezin. O müteahhitten ev almış insanların zilini çalıp, evlerinden memnun olup olmadıklarını sorun. İnanın eğer müteahhitlerinden memnun değillerse, siz daha detaylıca soru sormadan onlar sizlere mağduriyetlerini anlatacaklardır. Memnun olmaları halinde ise tam tersi geçerli. “Müteahhitleri yaptıkları, yapacaklarının teminatıdır.”
– Müteahhit firmanın daha önce bitirdiği binalarda iskan alıp almadığını kontrol edin. İskan alıp almadığını sormak yerine, alınmış iskan belgelerinin birer fotokopisini rica edin. Fayanstan, duvar boyasından önce Yapı Kullanma Belgesine bakmayı öğrenin.
– Kullanılan malzemelerin kalitesi ve uyumuna dikkat edin. Sonuç olarak yeni evinizi yapacak müteahhit firmanın göz zevki olup olmaması da önemli. Hayallar altın, gerçekler bakır olmasın.
– Hava parası gözünüzü cezbetmesin. 5.000 TL fazladan taşınma parası verip ilk defa iş yapacak müteahhit firma ile önceki işlerinde sorun yaşamamış müteahhit firma arasında seçim size kalmış! Tabiki ilk defa inşaat yapacak firmaların işini en güzel şekilde yapabileceğiniz unutmayın. Onların ilk işi, aslında kartvizitleri olacak. Dolayısı ile kararı iyice düşünüp, tartıp biçip vermenizi tavsiye ederiz.
– Unutmayın, her malın bir değeri vardır. Eğer 3 farklı müteahhit (güvenilirliğini onayladığınız, işlerini sorunsuz yapıp iskan belgelerini alan) firma sizin binanıza %50 teklif ediyorsa ve bir müteahhit firma çıkıp sizlere %70 teklif ediyorsa şüpheci davranın. Sözleşmeyi profesyonellere danışarak hazırlayın veya gelen sözleşmeyi inceletin. Müteahhit firmaların teklifleri birbirine yakınsa, vardır bir bildikleri..
– Bağcıyı dövmeyin. Amacınız üzüm yemekse eğer her çıkan sorunda müteahhit firma ile karşı karşıya gelmek yerine sorunu beraberce çözme eğilimde olun.
– Müteahhit firmalar sektör oyuncularıdır, ve sözleşmelerindeki her maddenin bir amacı vardır. Kafanıza göre sözleşmeye iki satır ekleyip çıkararak kazandım sanmayın. Hukuki ve Teknik Şartname’lerde yer alan her bir madde, tecrübeye ve bilgiye dayanarak yazılmıştır. Bunu sakın unutmayın.
– Sözleşmenize mutlaka kat planı ekletin. Yapılacak bina sözleşmede belirlenmiş olsun. Ve hatta sözleşme ekinde kat paylaşım şeması olmasına dikkat edin. Hangi bağımsız bölüm kime ait açık ve net olarak belirlensin.
Şimdilik sizlere tavsiyelerim bu kadar. Durumunuza özel sorularınızı aşağıda yer alan yorum kutusuna yazarak bizlere iletebilirsiniz.
Ruhsata ve sözleşmeye aykırı olarak inşa edilen bağımsız bölümler İmar Kanunu 32. m uyarınca ruhsat ve eklerine aykırı yapılar olduğundan yıktırılır. Bu sebeple İmar Kanununa aykırı olarak yapılan ve kaçak olan katlardan dolayı hiç kimse mülkiyet talebinde bulunulamaz. Kira kaybı veya ecrimisil de talep edilemez.
Bu durumlarda hakimden kaçak yapılan bağımsız bölümlerin ruhsata bağlanabilip bağlanamayacağını, projede bu yönde değişiklik yapılıp yapılamayacağını, imara uygun hale getirilme imkanı varsa bedelinin tespitini talep edebilirsiniz. Hatta mülkiyeti yükleniciye devredilen arsa hissesinin yanısıra sözleşme uyarınca ileride kendisine isabet edecek bağımsız bölümler üzerine tedbir konulmasını da talep edebilirsiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir Bu durumda ihtar çekip şu süre içerisinde sözleşmeye uygun bir şekilde devrini yap diyebilirsiniz.
Yapmazsa mahkeme kararı ile sözleşmeyi feshedip masraflar eski müteahite ait olmak üzere başka bir müteahhite yaptırabilirsiniz. (Y.15. Hukuk 2005/7593 , 2007/187 18.01.2007 Tarih)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin İptali Davası
I – Sözleşmenin Tek Taraflı Olarak Feshedilmesi
1-) SEBEPSİZ FESHEDİLMESİ :
BK’nın 369. maddesine göre iş sahibi inşaat bitmeden önce yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve yüklenicinin zararlarını tazmin etmek şartıyla sözleşmeyi tek tarafı olarak sebep göstermeden feshedebilir.
2-) HAKLI SEBEPLERLE FESİH :
a-) İnşaatın süresinde bitirilememiş olması Müteahhidin edimini yerine getirememesi ;
karşısında, arsa sahibinin sözleşmeyi BK. nun 108. maddesine göre feshetme hakkı doğar. İşin sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde, önceden fesih ihbarında bulunulması da gerekmez. Sözleşmede fesih konusunda belirtilen süreler varsa, bu sürelere uyulması gerekir. Çok az noksan iş kalmış ise, sözleşmenin feshi hakkın kötüye kullanılması olarak görüleceğinden, arsa sahibi işi kabul etmelidir.
Bu durumda haklı sebeple fesih isteği kabul edilmez. İnşaatın gerçekleşme seviyesine göre, kalan süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı anlaşılmakta ise, süre sonu beklenmeden de fesih cihetine gidilebilir. Bu hususun bilirkişi raporu ile belirlenmesi lazımdır. Hakkın kullanılması ile sözleşme tek taraşı olarak feshedilmiş olur. Bunun için müteahhidin rızası aranmaz.
Ancak müteahhit feshi kabul etmeyip, sözleşme hükümlerinin devam ettiği iddiasında ise, bu konuda mahkeme kararına ihtiyaç vardır. Feshin haklı veya haksız olduğu konusunda mahkeme karar verecektir.
b-) Projeye aykırı inşaat yapılması, fazla kat çıkılması ;
İnşaat ruhsatına ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan inşaatlarda, bu aykırılık giderilmeden oturma izni verilmez. Gabari dışı inşaat yapılması, balkonların projedekine uygun olmaması, fazladan kat çıkılması, inşaatın komşu parsele taşmış olması gibi durumlarda bunu görmekteyiz. Kaçak inşaatta tarafların hakları: 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre her türlü inşaatın ruhsata bağlı olarak yapılması gerekir. Kaçak ve ruhsata aykırı kısımların yıkılması yasanın emredici kuralı gereğince zorunludur. Bu nedenle bunların ekonomik varlıklarından söz edilemez.
Binada kaçak kat veya projeye aykırı olarak yapılmış kısımlar varsa, mahkemece öncelikle tadilat projesi alınarak veya projeye aykırı kısım yıkılarak inşaatın projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Mümkün ise müteahhide bu konuda süre verilmelidir. İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmekte haklı sayılacaktır.
Kaçak yapılan ve yıkılması gereken binalarla ilgili olarak yüklenicinin edimlerini yerine getirdiği söylenemez. Yıkılması gereken binanın arsa sahibinin malvarlığında artı değer yaratması söz konusu olmayacağından, bu durumda müteahhit arsa sahibinden herhangi bir talepte de bulunamaz.
Sözleşmenin feshi ve evvelce müteahhide verilmiş olan tapuların BK’nın 108/1. maddesi uyarınca iadesi gerekir. Müteahhitten bu yerleri tapu ile satın alan kişiler dahi tapuyu arsa sahibine iade borcu altında olup, müteahhide verdikleri satış bedelini arsa sahibinden isteyemezler. Bu durumda arsa sahibi müteahhitten noksan ve ayıplı iş bedelleri isteyemez. Ancak gecikme nedeni ile kira kaybı tazminatı isteyebilir.
Arsa sahibi kaçak inşaat yapılmasına rıza göstermiş ise, kaçak inşaata göz yummakla doğacak zararı kabullendiği nazara alınarak, arsa sahibinin açtığı inşaatın yasal hale getirilmesi ve gecikme tazminatı ödenmesine ilişkin talepler reddedilir.. Bu durumda her iki tarafın oluşan zarara katlanması gerekir.
c-) İmar mevzuatına uygun ve fakat projeye aykırı inşaat yapılması ;
Yapılan inşaat imar mevzuatına uygun olmakla beraber sözleşmeye bağlı inşaat projesine aykırı ise, arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin mümkün ise projeye uygun hale getirilmesini, değilse bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
Projeye aykırılığın giderilmesi mümkün olmuyor ve bu aykırılık arsa sahibinin eseri bu şekilde kabul etmemekte haklı sayılmasını gerektirecek boyutta ise, başka bir anlatımla normal koşullarda arsa sahibinden böyle bir eseri kabul etmesi beklenemezse, sözleşmenin feshini de talep edebilir.
İnşaat imara ve projesine uygun olarak yapılmış olmakla birlikte, projede bazı değişiklikler yapılmıştır. Arsa sahibinin bu değişikliğe rıza göstermiş olup olmadığı, bağımsız bölümler teslim alınmış olmakla tazminat isteme haklarını saklı tutmuş olup olmadıkları araştırılıp, sonucuna göre karar verilmelidir.
Esasen değişiklik projeye uygun hale getirilmeden oturma izni alınması da mümkün değildir. Belediyelerce belli para cezası karşılığında bazı aykırılıkların affı yoluna gidilebilmektedir.
d-) Dairelerin kusurlu olarak teslim edilmek istenmesi ;
Yapılan inşaat, nasafet kurallarına göre arsa sahibinin kabule icbar edilemeyeceği kadar kusurlu ise veya kullanılması mümkün olmuyorsa, iş sahibi eseri teslim almaktan imtina edebilir. Bu oranda bir kusur yoksa eseri kabulden kaçınamaz ancak bundan kaynaklanan müspet zararını isteyebilir.
Örnek olarak inşaatın deprem yönetmeliğine aykırı olarak yapılması gösterilebilir. İnşaat deprem yönetmeliğine aykırı olarak yapılmış olup, depreme dayanacak durumda değilse, dayanıklı duruma getirilip getirilemeyeceği araştırılır, getirilebiliyor ise bunun bedelini müteahhit karşılar, getirilemiyor ise böyle bir yapının yıkılması gerekeceğinden arsa sahibi sözleşmeyi fesih hakkı kazanır. Bu durumda aynen binanın kaçak olarak yapılıp da, ruhsat almanın mümkün olmadığı durumlarda olduğu gibi müteahhidin yaptığı işten dolayı bedel isteme hakkı olmayacaktır.
II – Fesihle Birlikte İstenebilecek Tazminatlar Nasıl Belirlenir ?
Sözleşmeyi haklı sebeple fesheden taraf sadece menfi (olumsuz) zararını isteyebilir. Menfi zarar ; sözleşmenin yerine getirilmemesi sebebiyle uğranılan zarar olup, müteahhit yönünden uğranılan kâr kaybı, arsa sahibi yönünden işin bir başkasına daha yüksek bedelle yaptırılma olasılığı sebebiyle uğranılan zarardır. Menfi zarar hesaplanırken, feshedilen sözleşme tarihi ile sözleşmedeki teslim tarihine eklenecek makul süre sonundaki serbest piyasa fiyatlarına göre maliyetler arasında meydana gelen fark esas alınır.
Fesih halinde müspet zarar kapsamına giren cezai şart, kira kaybı, noksan iş bedeli istenemez. Yukarda açıklanan olumlu zararlar ancak sözleşmenin varlığını sürdürdüğü durumlarda istenebilir.
Fesih halinde noksan işler için başka müteahhide ödenecek bedel ile işin rayiç bedeli arasındaki fark, menfi zarar olarak istenebilir.
1-) FESİHİN İLERİ VE GERİ DÖNÜK OLMASI DURUMUNA GÖRE
a-) Yüklenicinin edimini yerine getirememesi nedeni ile sözleşmenin feshi halinde ;
Müteahhidin yaptığı inşattan dolayı hiçbir hak iddia edemeyeceğine dair sözleşmeye konulan şart geçerli değildir. Yüklenici kusurlu da olsa yaptığı iş bedelini aşağıdaki esaslar dahilinde talep edebilecektir.30 Tarafların hak ve borçları belirlenirken sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilip edilemeyeceği meselesi ortaya çıkmaktadır. Feshin geriye doğru sonuç doğurması, müteahhidin sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunamaması, yani taşınmazdan bağımsız bölüm isteyememesidir. O tarihe kadar yaptığı işler bedelini sebepsiz zenginleşme esaslarına göre arsa sahibinden isteyebilir, ancak inşaatta hak iddia edemez. Kaçak ve çürük inşaat yapması durumunda bunu da isteyemez. Geriye dönük feshin haklı olması durumunda arsa sahibi ve müteahhit karşı taraftan sadece yukarıda açıklanan menfi zararını ister.
b-) Sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi halinde ise ;
Müteahhit sözleşme ile kazandığı haklarını talep edebilir. O ana kadar yaptığı iş itibariyle hak kazandığı bağımsız bölümün kendisine temlikini isteme hakkı vardır. 984 gün, 1/3 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, inşaat seviyesi % 70 aşamasına gelmiş ve geçmiş ise, sözleşmenin geriye dönük olarak feshi mümkün değildir. Bu durumda gerçekleşme oranına göre hak ettiği daireler müteahhide ait olur.
2-) HAKLILIK DURUMUNA GÖRE
Sözleşmenin haklı veya haksız feshine göre değişir.
a-) Fesihte müteahhit haksız ise ;
İnşaatın %70 seviyesinin altında olduğu durumlarda müteahhidin o ana kadar yapmış olduğu imalattan doğan alacağı, birim fiyatına göre değil, işin yapıldığı tarihteki mahalli rayiçler esas alınarak fiziki gerçekleşme oranına göre hesap edilmelidir.
b-) Müteahhit haklı ise ;
Sözleşme ister arsa sahibi tarafından ister müteahhit tarafından feshedilmiş olsun, Sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan menfi zararını arsa sahibinden ister. Menfi zarar uğranılan kazanç kaybıdır. Bunun dışında yapmış olduğu fazla iş bedellerini de gene sebepsiz zenginleşme esaslarına göre talep edebilir.
III – Dava hangi mahkemede açılır ?
1-) GÖREVLİ MAHKEME
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalara genel yetkili mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılır.
Tacir olmayan arsa sahibi ile tacir sıfatını taşıyan yüklenici arasındaki dava ticari mahiyette değildir. Zira uyuşmazlık arsa sahibinin ticari faaliyeti ile ilgili olmayıp, bu konu Türk Ticaret yasasında düzenlenmemiş olmakla mutlak ticari dava olarak kabul edilemez.
Şayet arsa sahibi ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını taşıyorsa, ancak bu takdirde davaya asliye ticaret mahkemesinde bakılması gerekir.
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tüketici mahkemesinde görülmesi de mümkün değildir. Sadece müteahhitten veya arsa sahibinden daire satın alanların, satıcılarına karşı açacakları davalar tüketici mahkemelerinde görülür.
Arsa sahibinden alanların yükleniciye veya yükleniciden daire alanların arsa sahibine karşı açacağı davalara asliye hukuk mahkemesince bakılacaktır.
Tüketici mahkemesinde dava açılabilen hallerde Tüketicinin Korunması Hakkındaki Yasa’nın 4. maddesine belirtilen seçeneklerden herhangi birini kullanarak talepte bulunabilir.
2-) YETKİLİ MAHKEME
KKİS’den kaynaklanan dava taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriyorsa, HUMK’un 13. maddesi uyarınca davaya mutlaka taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde bakılması gerekir. Noksan ve bozuk iş bedeli, gecikmeden doğan tazminat isteklerine ilişkin dava aynı Yasanın 10. maddesine göre sözleşmenin icra olunacağı yerde de açılabilir. Sözleşmenin icra olunacağı yer taşınmazın bulunduğu yer olacağından, yetkili mahkeme her halükârda inşaatın bulunduğu yerdeki mahkeme görevli olacaktır.
Noter aracılığıyla müteahaitinize ihtar çekin ve hemen akabinde tespit davası açın inşaatın durumunu, projeye uygunluğunu, sözleşmeye aykırılıkları ve varsa geç teslimi gibi hususları tespit ettiriniz. Sonrasında mahkemenin vereceği raporu elinizde tutmanız.
Müteahit inşaatı tamamlayıp tapuları teslim edeceği zaman daireleri kabul etmeyin ve BK 360 gereğince hareket edin. Seçimlik hakların (BK m.106) kullanılması söz konusu olacak bu durumda aynen ifa ve gecikme tazminatı isyebileceğiniz bir durumda olacağınızdan size dava açmak yerine anlaşma yoluna gidecektir.
IV – Sıkça Sorulan Soru ve Cevapları
1. Soru : Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kendisine kalan daireleri, adi bir sözleşme ile, 3. Şahsa satabilir mi?
Cevap : Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, kendisine kalan daireleri, adi bir sözleşme ile, bk. M. 162 gereğince, alacağın temliki ile satabilir. Temlikin, bk. M. 11/2’ye göre, ‘ yazılı ‘ olması şarttır. Sözlü daire satışı, geçersizdir. Müteahhit, arsa malikinin rızasını almaksızın, kendisine kalan daireleri, 3. Şahısa satabilir. Müteahhitten, yazılı adi sözleşme ile daire satın alan alıcı, yazılı olması koşulu ile, ikinci alıcıya, adi sözleşme ile satabilir. Bu ikinci satış da, yani temlikin temliki de geçerlidir. (HGK 02.07.2003 T., 2003/14-452, 2003/456)
2. Soru : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin ve müteahhitin, “edimleri” nelerdir? Yargıtay özel dairesi, inşaat seviyesini, en az yüzde kaç oranında arıyor?
Cevap : Arsa malikinin edimi, arsayı, müteahhite teslim etmektir. Müteahhitin edimi, binayı yapmaktır. Ancak edimi binanın tamamını yapmaktır. Yani edimini tam ifa etmelidir. Öğin, müteahhit her iki bloku da bitirmiş olmalıdır. Müteahhit, kendine kalan bloku yapmış, arsa sahibinin blokunu bitirmemiş ise, müteahhitten, daire alanların tapu isteme hakları yoktur. (14 HD. 14.10.2005 T., E: 2005/6189, K: 2005/9055)
Müteahhit, inşaatı, “tamama” yakın oranda tamamlamış, arsa sahibi de, eksik işler bedelini, dava yolu ile kazanıp, “tahsil” etmişse artık kişisel hak kazanmış olur. Müteahhit, arsa sahibine karşı edimini, “büyük” bir bölümünü yerine getirmiştir. Müteahhitten, daire satın alan, kalan tahammül edilebilir cüzi (=küçük) eksiklikleri, müteahhitin adına tamamlayarak, dairenin tapusunun kendi üzerine geçirilmesini isteyebilir.
Bu hususta Yargıtayın bir çok kararı bulunmaktadır.
⇒ …… eksik kalan kısım, paraya dönüştürebilecek cüzi boyutta olmalıdır. (HGK 02.07.2003 T., E: 2003/14-452, K: 2003/456)
⇒ …… özel daire, inşaat seviyesinin, %95 ve onu aşan seviyede olmasını, edimin büyük bölümünün yerine getirildiği şeklinde kabul etmiştir. (14. Hd. 18.10.2001 t., e: 2001/5681, k: 2001/6884)
⇒ ..… inşaat %98,62 seviyesinde tamamlanmıştır. Tescil talep edilebilir”. (hgk 16.02.2005 t., e: 2005/14-6, k: 2005/73)
⇒ ….. özel daire, %77 inşaat seviyesini yetersiz görmüştür. (14 hd. 12.10.2006 t., e:2006/8825, k: 2006/10878)
⇒ ….. inşaatın %81 – %67 bitirilmesini, müteahhide ve dolayısı ile halefi alıcıya, tapu isteme “hakkı” vermediğine hükmetmiştir. inşaat seviyesinin, %67 olması halinde, tescil davası ret edileceği gibi inşaatın, %81 oranında tamamlanması, yine tescile imkan vermez. (hgk 04.04.2001 t., e: 2001/14-288, k: 2001/330; hgk 11.03.1998 t., e: 1998/14-159, k: /1998/215)
⇒ ….. özel daire, binanın %92 oranında tamamlanmış olmasına, pek az bir boyut olarak kabul etmemiştir.Sonuç olarak, yüksek mahkeme, inşaat seviyesinin, en az %95 seviyeye getirilmesini kabul etmektedir. %95’in altındaki seviyeyi, kabul etmemektedir. Bu nedenle, %95’in altındaki inşaat seviyesinde, müteahhitten daire alan, tescile hak kazanamamaktadır. (14 hd. 07.04.2003 t., e:2003/2288, k: 2003/2798)
⇒ ….. arsa sahibinden, tapu isteme hakkını elde edememiş müteahhitin halefi olarak, müteahhitten daire alan 3. Kişinin de, tapu isteme hakkı yoktur. (14.hd. 27.01.2000 t., e: 1999/8639, k: 2000/227)
⇒ ….. müteahhitten, daire alan, tapu isteyemezse, bk. M. 61 uyarınca, müteahhitten haksız iktisap kuralına göre, verdiği bedeli isteyebilir. (14. Hd. 30.12.2005 t., e: 2005/10301, k: 2005/12599)
Tavsiye : Sevgili okuyucularımız, müteahhitten daire alırken, mümkün olduğu kadar “bitmiş” daireleri tercih etmelerinde yarar vardır.
3. Soru : Bir şahıs, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire satın aldı. Görevli ve yetkili mahkeme neresidir? Harç ve vekalet ücreti nasıl olacak?
Cevap : 4077 sayılı tüketicinin korunması kanununun, 4822 sayılı kanunla değişik 3/c maddesi ile : ⇒ .… konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar, tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alınmıştır. Konut ve tatil amaçlı dairenin satışına dayalı, tapu iptal davaları, tüketici mahkemesinde, tüketici mahkemesi bulunmuyorsa, tüketici mahkemesi sıfatıyla görülecektir. Ancak ⇒ ..… arsa sahibinin “konut” satması halinde, dava genel mahkemede yani asliye hukuk mahkemesinde görülecektir”. (14 hd., 31.3.2006, 2524/3781) Yine belirtmekte fayda var işyeri ( asma katlı depolu dükkan ) gibi ticari nitelikli malların alım satımından kaynaklanan çekişmeler, tüketici kanunu kapsamında değildir. İşyeri satımında yine genel ( asliye hukuk ) mahkemeleri görevlidir. (14 hd., 24.1.2006 t., 103/40/150).
Uyarı : Müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire (konut) alan alıcı, tüketici mahkemesine, işyeri (dükkan) alan alıcı, genel mahkameye dava açmalıdır.
Daireyi, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile satın alan alıcı, tapu iptal davasını, dava ayni hak ile ilgili olduğundan, dairenin bulunduğu yer mahkemesinde açacaktır.
4077 sayılı tüketicinin korunması kanununun 23. Maddesi gereğince, tüketici alıcı, açılacak dava harcından muaftır. Başka bir anlatımla, müteahhitten, adi yazılı şekilde daire alan davacı, tescil davasını açarken, harç ödemeyecektir. Vekalet ücreti, keşfen saptanan değer üzerinden, nispi olarak hesaplanır.
4. Soru : Müteahhitin, aynı daireyi, birden fazla kişiye satması halinde, hukuki durum ne olacak? ( en çok bu soru soruluyor ! )
Cevap : Üç ihtimal var.
Birinci ihtimal ; Müteahhit, kendisine kalan daireyi, adi yazılı sözleşme ile, ahmet’e sattı. Daha sonra, aynı daireyi, yine adi yazılı bir sözleşme ile, mehmet’e sattı. Kadimlik ilkesi uyarınca, önceki tarihli sözleşmeye itibar edilir. ⇒ .… müteahhit, aynı daireyi, iki kişiye, ayrı tarihlerde, adi yazılı sözleşme ile satmıştır. Kişisel haklar, yarışmaktadır. “eski” tarihli adi yazılı satış sözleşmesine değer verilir.” ( 14hd, 11.10.2005 t., 6426/8915).
İkinci ihtimal ; Müteahhit, kendisine kalan daireyi, adi yazılı sözleşme ile, hasan’a sattı. Daha sonra, aynı daireyi, gayrimenkul satış vaadi ile noterden hüseyin’e sattı. Kadimlik ilkesi gereğince, ilk adi yazılı satış sözleşmesine değer verilecektir. (14. Hd. 20.11.2003 t., e: 2003/5341 k:2003/8244) Görüldüğü gibi, müteahhitten, daire alan, bunu noterden gayrimenkul satış vaadi şeklinde yapsa bile, bir önceki adi yazılı satış sözleşmesi geçerli olmaktadır.
Üçüncü ihtimal ; Müteahhit, kendisine kalan bir daireyi, birinci alıcıya, “adi” senetle, ikinci alıcıya tapu’da, “resmi” senetle satmıştır. Tapudaki satış (ayni hak) olup, önceki kişisel hakka “üstünlük” tanınır. (14 hd. 11.4.2003, 2148/2996) Bunun anlamı şudur : Müteahhitten, “tapudan” daire alan alıcı, tapudan önceki tüm adi yazılı satış sözleşmelerin, “önüne” geçmektedir.
Tavsiye : Vatandaşlarımız, müteahhitten daire alırken, adi yazılı sözleşme veya gayrimenkul satış vaadi ile değil, “tapudan” resmi senetle almalıdır. Uygulamada, bazı müteahhitler aynı daireyi 3-4 kişiye satmaktadır. Böyle bir hukuki durumda, dolandırıcılık olduğunu düşünüyoruz. Bu konuda, yasal bir boşluk vardır. Yasal bir düzenleme yapılması şart ve zorunludur.
5. Soru : Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, tüm hak ve sorumlulukları ile bir başka müteahhite, devir etti. Birinci müteahhitten, daire alan alıcının, hukuki durumu ne olacak?
Cevap : Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesini, tüm hak ve sorumlulukları ile bir başka müteahhite, devir edebilir. Bunda hukuken bir engel yok. İlk müteahhitten, daire alan alıcı, bu hakkını, ikinci müteahhite karşı da ileri sürebilir. Bu nokta çok önemlidir. Müteahhit, inşaatı, bir başka müteahhite devretmiş ise, birinci müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı, bu hakkını, ikinci müteahhite karşı da ileri sürebileceğinden, ikinci müteahhiti de davalı olarak göstermelidir. Müteahhitten, daire alan alıcının, ikinci müteahhite bu hakkını ileri sürmesi için, edim, arsa sahibine karşı, yerine getirmekle yükümlü olduğu edimi ‘tam ifa’ etmiş olmalıdır. (14. Hd. 26.06.2000 t., e: 2000/4344, k: 2000/4548)
6. Soru : Müteahhitin yaptığı inşaatta, eksik işler söz konusu ise, iskan ruhsatı almak için, neler gereklidir?
Cevap : Eksik işler pek az ve katlanılabilir nitelikte olmalıdır. Yapı kullanım izni (iskan ruhsatı) ’nın alınması için, davacı alıcıya bk. M. 81’e göre yetki ve önel verilmelidir. Özel daire, ssk prim borcunun da, müteahhitin halefi olarak, daire alan davacı alıcı tarafından ödenmesi için, önel verilmesini ve depo ettirilmesini öngörmüştür. (14. Hd. 28.04.2003 t., e: 2003/1055, k: 2003/3357) ⇒ .… müteahhitin halefi olan davacıların, iskan ruhsatı alınabilemsi için, tüm koşullarını yerine getirmesi, -sigorta primi, -vergi, borçlarının ödenmesi gerekir. İskan ruhsatını, almayı üstlenen yükleniciye, bu yükümlülüğünü yerine getirmesi için, “önel” verilmelidir. Yüklenicinin, bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, yüklenicinin “halefi” olan davacı “alıcıya”, iskan ruhsatı alması için, “yetki” verilerek, iskan ruhsatının alınması temin edilmelidir. (14 hd. 11.6.2002 t., 4121/4574)
7. Soru : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, teminat olarak, bir iki daire gösterilmiştir. Müteahhit, bu teminat dairelerini, 3. Kişilere, adi yazılı sözleşme ile satmış, hukuki durum ne olacak?
Cevap : Müteahhit ile arsa sahibi, inşaattaki ‘noksanlıklar’ nedeni ile, arsa sahibine, bu ‘eksikliklerin’ tamamlanması için, bir kaç daire teminat olarak bırakabilir. Ancak müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, “eksikliklerin” tamamlanması için, “teminat” olarak gösterilen daireleri, adi yazılı sözleşme ile, 3. Şahısa satamaz. Teminat dairesini, adi yazılı sözleşme ile satın alan 3. Kişinin tescil isteme hakkı yoktur. Yani, teminat dairesini satın alan, tapu da, mülkiyeti alamaz. (14 hd. 19.12.1991 t., e:1991/6180, k: 1991/11193)
8. Soru : Müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile, bir kişi, daire aldı. Adi yazılı sözleşme ile, müteahhitten daire alan alıcı, kişisel hakka dayanarak, kimlere karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir? Yani davalılar kimdir ?
Cevap : Müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile bir daire alan alıcı, kişisel hakkına dayanarak, tapu iptal ve tescil davasını, iki kişiye karşı açabilir. Birinci davalı : müteahhit. İkinci davalı : arsa malikidir. Müteahhit ile, arsa maliki arasında, “zorunlu” dava arkadaşlığı vardır. Bu nedenle, alıcı dava dilekçesinde, tapu iptal ve tescil davasını açarken, davalı olarak hem müteahhiti, hem de, arsa malikini davalı olarak göstermelidir. (14 hd., 14.11.2006 T., 13020/13069).
9. Soru : Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa malikine kalan daireleri satabilir mi?
Cevap : Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa malikine kalan daireleri, adi yazılı bir sözleşme ile, 3. Şahısa bk. M. 162 gereğince, alacağın temliki ile satması mümkün değildir. (14. Hd. 17.11.1992 t., e:1992/7172, k: 1992/9872) Asa maliki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kendisine kalan daireleri, “kendisi” ve “resmi senetle” satabilir. (14. Hd. 30.05.2003 t., e: 2003/2677, k: 2003/4467)
10. Soru : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ‘hükmen iptal’ olunduğunda, yükleniciden daire alan kişi, dairenin mülkiyetini ve tescilini isteyebilir mi?
Cevap : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ‘hükmen iptal’ edilmesi durumunda müteahhit, iptal hali söz konusu olduğu için, hak sahibi olamaz. Müteahhit’in, halefi olarak, müteahhitten daire alan kişide, mülkiyetin naklini isteyemez. Sözleşmenin “feshi” halinde, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı, “tescil” isteyemez. Müteahhitten daire alan, arsa sahibinden, “tazminat” isteyemez. (14 hd., 31.1.2000 t., 933/368). Daire alan, müteahhitten, bk m. 61 gereğince haksız iktisap kurallarına göre, satış bedelini, denkleştirici adalet ilkesi gereğince isteyebilir. Ayrıca yine bilinmesinde fayda var ; müteahhit, arsa sahibine ait daireyi SA-TA-MAZ ! Bu nokta çok önemlidir. (14 hd., 30.5.2003, 2677/4467). Müteahhit, kişisel hak kazanmadığında, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan da, hak sahibi olamaz. 14 hd., 27.5.2003 t., 2384/4341). Şahsi hak (adi yazılı sözleşme), ayni hak (tapudan satın almak), çatıştığında, ayni hak, “üstün” tutulur. (14 hd., 1.11.2002 t., 6933/7742). Temlikin, temliki geçerlidir. Yani, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı a şahsı, adi yazılı sözleşme ile, daireyi ikinci alıcı b şahsına satabilir. (14 hd., 16.2.2001 t., 730/1159) Mahkeme kararı ile, “kesinleşen” eksik iş bedeli, müteahhit tarafından ödenmemiştir. Bu halde, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan a şahsı, eksik işler bedelini, ödemesi koşulu ile, kendisine, “tescil” olanağı tanınır. (14 hd., 11.2.2000 t., 430/811). Arsa sahibine düşen daireyi, müteahhit satamaz. Bu satış geçersizdir. (14 hd., 17.11.1992, 7172/9872) Müteahhitin, halefi olarak satın alan kişide, mülkiyetin naklini isteyemez.
11. Soru : Yap-Satçı kimdir ?
Cevap : Müteahhit ile arsa sahibinin aynı kişi olması durumunda bu kişiye Yap-Satçı denir.
V – Alanında Uzman Bir Gayrimenkul Avukatının Önemi
Ruhsata ve sözleşmeye aykırı olarak inşa edilen bağımsız bölümler İmar Kanunu 32. m uyarınca ruhsat ve eklerine aykırı yapılar olduğundan yıktırılır. Bu sebeple İmar Kanununa aykırı olarak yapılan ve kaçak olan katlardan dolayı hiç kimse mülkiyet talebinde bulunulamaz. Kira kaybı veya ecrimisil de talep edilemez.
Bu durumlarda hakimden kaçak yapılan bağımsız bölümlerin ruhsata bağlanabilip bağlanamayacağını, projede bu yönde değişiklik yapılıp yapılamayacağını, imara uygun hale getirilme imkanı varsa bedelinin tespitini talep edebilirsiniz. Hatta mülkiyeti yükleniciye devredilen arsa hissesinin yanısıra sözleşme uyarınca ileride kendisine isabet edecek bağımsız bölümler üzerine tedbir konulmasını da talep edebilirsiniz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir Bu durumda ihtar çekip şu süre içerisinde sözleşmeye uygun bir şekilde devrini yap diyebilirsiniz.
Böyle bir durumla karşılaşıldığında mahkemeye çok iyi kanıtların sunulması ve sürelerin kaçırılmaması gerekmektedir. Bunu sağlamak için alanında uzman bir avukattan yardım alarak sürecin en doğru şekilde yürütülmesi gerekmektedir.
