Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptali ve Tescili Davası

Vekalet, esas itibariyle iş sahibinin yararına kullanılmalıdır. İşin vekil edenin iradesine uygun yapılması gerekir, vekil, onun iradesi ve talimatı ile bağlıdır. Vekil, bu yükümlülüğü yerine getirmediği, üstüne üstlük bir de vekaletnameyi, vekil edenin zararına ve kendisinin ya da başka birinin çıkarına kullandığı takdirde vekalet sözleşmesinin kötüye kullanılması söz konusu olur.

Her türlü veya bir grup hukuki eylem veya işlemin yapılmasına ilişkin vekalet sözleşmelerine genel vekalet sözleşmeleri ismi verilir. Genel vekalet yetkisiyle görülemeyecek işler içinse özel vekalet sözleşmesi gerekir. Dava açmak, sulh olmak, tahkim sözleşmesi yapmak,feragat, kabul, ibra, teklif edilen yemini kabul etmek veya reddetmek, hükmedilen şeyi almak, haczi kaldırmak, kambiyo taahhüdünde bulunmak, bağış yapmak ve özellikle bir taşınmazı temlik etmek veya ipotek gibi bir yükümlülük altına sokmak özel yetkiler olup ancak vekaletname içerisinde belirtildiğinde bunlara yönelik işlemler vekil tarafından yerine getirilebilir.

Özü itibariyle makalemizin konusunu oluşturan en önemli özel yetki ise vekilin vekaletname ile bir taşınmazı, satış yoluyla 3. Kişilere temlik etmesi ve bunu yaparken nasıl hareket etmesi gerektiği, vekilin bu özel yetkiyi kullanırken vekil edenin irade ve talimatına uymaması, onun menfaatini gözetmemesi halinde doğacak zararların gerek vekil eden gerekse vekil ve 3. Kişileri ilgilendiren sonuçlarıdır.

Vekil, vekil edenin talimatına uymakla yükümlüdür. Talimat, vekalet sözleşmesi yapıldıktan sonra vekil edenin işin görülmesine ilişkin iradesini tek yanlı olarak bildirmesidir. Talimatla, sözleşme veya vekilin yapacağı işin mahiyeti ve kapsamı belirlenen vekalet sözleşmesinin sınırları belirlenmiş olur. Vekilin, vekalet verenin açık talimatına uymakla yükümlü olduğunu belirtmiştik. Ancak vekil, vekil edenin haklarını korumak, görevini sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Vekil, kendisine taşınmazın satımı için yetki verildiğinde bu taşınmazı gerçek değerinin altında satamaz. Vekaletnamede kendisine ‘dilediği bedelle ve dilediği kişiye satma yetkisi’ verilmiş olsa dahi sadakat borcu gereği müvekkili yararına hareket etmek zorunda olup taşınmazı yok pahasına müvekkilini zarara sokabilecek bir şekilde satacağı düşünülemez.

Taşınmazı, ‘dilediği bedelle satışa vekalet vermek’, gerçek sürüm değerinin altında satışa yetki verildiği anlamına gelmez. Vekil, eğer kendisine vekaletnamede böyle bir yetki verildiği halde, vekil edeni zarar sokmak kastıyla, el ve işbirliği içerisinde olduğu 3. Kişiyle böyle bir sözleşme akdederek taşınmazı bu kötü niyetli 3. Kişi üzerine temlik ederse, o durumda yapılan işlem vekalet veren kimseyi bağlamaz ve vekalet veren, herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye maruz kalmadan sözleşmenin feshi ile buna göre 3. Kişi üzerine tescil edilmiş tapunun iptalini ve kendi adına tescilini açacağı bir ‘Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptal-Tescil’ davasıyla talep edebilir.

İlgili davada 3. Kişinin kötü niyetini ortaya çıkaracak karinelerden biri, vekil ile işlem yapmış olan 3. Kişinin, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor ya da kendisinden beklenen özeni gösterdiğinde bilecek durumda olduğu anlaşıldığında 3. Kişi kötü niyetli sayılmasıdır. Örneğin aslında çok değerli bir taşınmazın gerçek değerini bildiği halde vekil ile değerinin çok altında bir bedel ile alımına dair sözleşme yapan 3. Kişi kötü niyetli sayılır.

Nitekim uygulamada bu konuda açılan davalarda sıkça rastlanan ve 3. Kişinin kötü niyetini gösteren karinelerden bir diğeri ise vekil tarafından 3. kişiye yapılan satışın vekaletname tarihinden 1 ya da 2 gün ve benzeri çok kısa bir süre sonra yapılmış olması, bir diğeri ise taşınmazın ödendiği ifade edilen satış bedelinin elden ödendiğinin iddia edilmesi ve bu bedelin ödendiğini gösteren açık bir banka dekontunun ibraz edilememesi, taşınmazı vekilden temlik alan 3. Kişinin genelde vekilin bir akrabası ya da yakın eski bir arkadaşı olması, birbirlerini çok daha önceden tanıdıklarının ortaya çıkması gibi durumlar belirtilebilir.

Tüm bu haller, vekil ile taşınmazı temlik alan 3. Kişinin çıkar işbirliği içerisinde, tapu maliki vekil edeni zararlandırma kastı ile hareket ettiklerini ve bu durumda yapılan işlemin vekil edeni bağlamadığını gösterir. Bu nedenle vekil eden, gerek vekile gerekse kötü niyetli 3. Kişiye karşı sözleşmenin feshi ve tapunun iptali ile kendi adına tescili için dava açabileceği gibi sadece zararının tazmini yönünde dava da açabilir. Açılan davada kademeli talep ileri sürülebilir. Tapunun iptali ile tescili olmadığı takdirde taşınmazın gerçek değerinin tazmini talep edilebilir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptal tescil davalarında herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre söz konusu olmadığından her zaman açılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, dava açılana kadar geçecek süre içerisinde taşınmazın tapuda birden çok el değiştirmesi ve iyi niyetli 3. Kişilerin tapu kaydına iyiniyetle güvenerek ve gerçek bir satış bedeli ödeyerek taşınmazı iktisap ettiklerine dair savunmalarıdır. Bu halde 3. Kişinin iyiniyeti mahkemece korunur, tapunun iptali ve vekil eden adına tesciline ilişkin talep reddedilmekle birlikte vekil eden eski malik, vekilin ve onunla çıkar işbirliği yaparak kendisine zarar veren 3. Kişinin zararını tazmin etmesini talep etmişse taşınmazın değerinin vekilden tazmin edilmesine karar verilir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılmasından doğan tapu iptal tescil davası yargılaması sonucunda, vekil tarafından vekaletin kötüye kullanıldığı ve 3. Kişi tarafından da bu durumun bilindiği ortaya çıkarsa mahkemece kötü niyetli 3. Kişi adına olan tapu kaydının iptali ile eski makik vekil eden adına tesciline karar verilir.

Yargıtay1. Hukuk Dairesi’nin, 15.6.2017 tarih ve 2014/22206 E., 2017/3585 K.sayılı ilamı, vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde açılacak tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin önemli bir karardır. 

Bu karardan yola çıkarak, bu davadaki temel prensipleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Vekil ile sözleşme yapan 3. kişi, TMK madde 3 anlamında iyiniyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesi mümkün de değilse, yapılan işlem vekil edeni bağlar. 

Burada, vekilin vekalet görevini kötüye kullanması, sonucu değiştirmeyecektir. Bu konu, vekil ile vekil eden arasındaki iç ilişkiye dairdir.

• Vekilin işlem yaptığı 3. kişi kötü niyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil eden, yapılan işlemle bağlı olmaz.

Bu durumda vekil ile işlem yapan üçüncü kişi, vekil ile çıkar veya iş birliği içinde hareket etmekte veya vekilin, vekalet görevini kötüye kullandığını bilmektedir. 

• Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılması, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. 

Yargıtay’ın bu kararından çıkan en temel sonuç da budur. Zira, ilk derece mahkemesi, vekilin, kendisine verilen yetkinin kapsamını aştığından bahisle vekaletsiz iş gören konumunda olduğunu, bu nedenle de vekaletsiz iş görmeye dayalı olarak açılacak dava, zamanaşımına tabi olduğundan, açılan davayı zamanaşımı nedeniyle reddetmiştir. 

Yargıtay ise, bu kararıyla, davanın vekaletsiz iş görme olarak nitelendirilmesi suretiyle zamanaşımı hükmünün uygulanmasını hukuka aykırı bularak, yerel mahkeme kararını bozmuştur. Netice itibariyle ‘’ vekalet görevinin kötüye kullanılması’’ nedenine dayalı davalar, herhangi bir hak düşürücü veya zamanaşımı süresine bağlı değildir.