Kira Tespit ve Tahliye Davaları

Son zamanlarda Kira Tespit ve Tahliye Davaları önceki yıllar baz alındığında iki kat arttığı gözlemlendi. Döviz kurunun artışı ve her geçen ay artan enflasyonun davaları tetiklediği belirtiliyor. Eski kiracıyı tahliye edip evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenler dava açmak zorunda kaldılar.

Bu sebeple sözleşme uzama süresi dolan kiracılara noterden ihtarname yollanma sayısı artmıştır.  5 yılı dolan kiracılar için de kira tespit davaları açılıyor.

Mülk sahibi kiracı davaları büyük şehirlerin yanında yurt gelenine de yayıldı. En yaygın yöntem ise taşınmazı 3.bir kişiye devredip tahliye davası açmak olarak gözlemlenmektedir.

Peki yeni malik tahliye davası açarken nelere dikkat etmelidir?

Sadece yeni satın alma, yani yeni iktisap etmekle birlikte kiracıyı çıkartmak söz konusu değil. Bununla ilgili yasa bazı şartlar arıyor. Bu şartlardan bir tanesi yeni iktisap eden kişinin, yani yeni ev sahibinin konuta gerçekten ihtiyacını somut şekilde kanıtlaması gerekiyor. Yani özetle kendisinin yanı sıra annesinin, babasının ya da bir yakınının ihtiyacının olması gerekmektedir. Şayet mahkeme de bu gerekçeleri yerinde bulursa o zaman tahliye kararı verebilir.

Yeni malik 1 aylık yazılı bildirimde bulunma süresini geçirirse dava hakkını kaybeder. Akabinde 6 ay içerisinde dava açması gerekmektedir. Zira süre geçirilirse yine dava hakkını kaybeder.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açarken nelere dikkat etmelidir?

Mal sahibinin tahliye talebini bir ay içerisinde noterden ihtarname göndermek suretiyle kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır. Akabinde bu bildirim neticesinde kiracı kendi rızasıyla çıkabileceği gibi bu gerekçeye inanmayarak çıkmayabilir. O zaman mahkemede dava sürecine gidilerek bu ihtiyacını dava yoluyla ıspatlamalı ve mahkemeden bunun tespiti ile tahliye kararı almalıdır.

Yine 6 ay içerisinde dava açması gerekmektedir. Zira süre geçirilirse dava hakkını kaybeder.

İhtiyaç sebebine dayanarak açılacak tahliye davalarında ( yeni iktisap eden kişilerde dahil ) malikin aynı il sınırları içerisinde başka bir dairesinin olmaması gerekir. Şayet aynı il sınırları içerisinde başka bir dairesi varsa ve bu dairesi kullanıma müsait ( yıkım kararı olmayan – kentsel dönüşüm içerisinde olmayan ) ise ihtiyacı olduğu varsayılır. Ancak tüm bunları somut bir şekilde ispatlamak gerekmektedir. Mesela mal sahibi, devlet memurudur ve görev yeri değişikliği olabilir. Yada sağlık gerekçesiyle ihtiyacı olabilir. Buna benzer kendisinin veya oğlu, kızı, damadı, gelini yahut bir yakını mesela gerçekten yurt dışındadır ve ülkeye dönecektir aynı ildede başka da bir evi yoktur ve eve o kişinin yerleşmesi gerekmektedir. Bu durumlarda ihtiyacı var sayılır. Ancak tüm bunları somut bir şekilde ispat etmesi gerekir.

Kiracı yazılı bir bildirim geldikten sonra noter marifetiyle bu noter ihtarnamesine yine aynı şekilde noter kanalı ile cevap verebilir. Yazılı olarak göndermiş olduğunuz ihtardaki gerekçelerinizi bize ispat ediniz diyebilir ya da hiç cevapta vermeyebilir. Cevap vermemesi demek. Bunu kabul ettiği anlamına gelmez. Tam tersine red anlamına gelir. Aslında genelde yanlış bilinen bir durumdur. Bu konuda yazılı bildirime ya da bir noter ihtarına cevap vermemek kabul anlamına gelmez. Aslında komple ben bunu reddediyorum demek anlamına gelir.

10 yıl süresi dolmuş kiracıları herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye davası açılabilir mi?

Evet açılabilir. Bu sebeple açılacak tahliye davalarıyla ilgili yasada 10 yılı dolan kiracılar için özel bir düzenleme vardır.  Bu davada yalnız bir gerekçe göstermenize gerek yoktur ancak bilinmesi gerekirki kiracının 10 yılı doldurduğu anda dava açılmaz. Bu konu kamuoyunda da birçok kişi tarafından yanlış bilinen bir durumdur. 10 yıl dolduktan sonra bir bir uzama müddeti vardır onun beklenmesi gerekmektedir.

Örneğin 15 Ağustos 2012 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesinin ilk yıl uzama süresi bitiminden itibaren 10 yıl geçtikten sonra dava açma hakkı kazınır. Ev sahibi 11 yıl içinde yazılı bir takım yine bildirimleri yerine getirdikten sonra bir yıl daha süre vermek suretiyle 12. yıl dava açabilecektir. Dolayısıyla 15 Ağustos 2024 yılında 10 yılın dolması sebebiyle genel tahliye davası açma hakkı kazanabiliyor. Bir çok dava bu nedenlerle reddediliyor. Teknik hususların iyi değerlendirilmesi ve sürelerin doğru hesaplanması gerekir. Ayrıca yasal usul şartlarının yerine getirilmesi önemlidir.

Kira rayiç bedeline göre kira miktarı düşük kalanlar için kira tespit davası hangi şartlarda açılabilir?

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ayrıca her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde arttırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı vardır.

Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira bedelinin tespiti davasında 5 yıllık süre önemlidir.

Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılık sürenin dolduğu 01.01.2028 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini rayiç kira bedellerinin uzman bilirkişilerce araştırmasını yaptırmak suretiyle tespit edecektir.