Ruhsat ve İskan Taleplerinin Reddi Kararlarının İptali
Tüm diğer gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi ülkemizde de, kentleşme bütün hızıyla devam etmekte olup, her geçen gün yeni projeler görücüye çıkmaktadır. Bu yeni projelerin yanında, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesine yönelik kentsel dönüşüm projeleri de hızla devam etmektedir. Tüm bu inşaatlar, şehirlerimizi adeta şantiye alanına çevirmiş durumdadırlar. Tüm bu yapıların, çevre ve çağdaş şehircilik kriterlerine uygun şekilde yapılmasının temini için belediyelerce “İmar Hukuku” kapsamında, imar ruhsatları verilmekte olup, ruhsata uygun yapılaşma sonucunda ise yapı kullanma izin belgeleri (İskan Ruhsatı) verilmektedir.
İmar Hukuku; idare hukukunun imar faaliyetlerinin hukuki zeminini düzenleyen bir alt dalıdır. İmar; bayındır durumuna getirmek, bayındırlaştırmak, geliştirmek anlamına gelen bir idari faaliyettir. Temel olarak bu süreç şu aşamalardan geçer:
Genel Olarak;
İmara ilişkin faaliyetlerde ilk düzenleme alanı ‘’planlar’’dır. Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından bölge planları ve imar planları olarak ikiye ayrılır. İmar planları da nazım imar planı ve uygulama imar planıdır. İmar planları genel nitelikte olup düzenleyici işlemlerdir. Yapı ruhsatiyesi ve yapı kullanma izni ise, imar hukuku yönünden planlamayı ve bu planlara uygunluk denetiminin yapılmasını sağlar. Bunlar ise birel işlemdir.
Planda imar faaliyetleri belirlendikten sonra ‘’yapı’’ aşamasına geçilir.
İmar Kanunu madde 5’ e göre:
Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Dolayısıyla hukuki olarak neyin ‘’yapı’’ olduğu önem arz edecektir; zira bir yapının hukuka uygun olarak inşa edilebilmesi için öncelikle ‘’yapı ruhsatiyesi’’ alınması gerekir. Ruhsat alınmadan, kanundaki yapı tanımına giren bir inşaya başlanırsa bu yapı, hukuka aykırı olacaktır. Örneğin Danıştay’a göre baz istasyonları yapıdır ve GSM şirketleri de yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi almak zorundadır.
Danıştay 14. Dairesinin 9.10.2012 tarihli ve 2011/12209 Esas, 2012/6816 Karar sayılı ilamına göre:
‘’ …Bilgi Teknolojileri ve iletişim Kurumu tarafından verilmesi gerekli olan izin, ruhsat ve sertifikaların, imar mevzuatı yönünden Devlete ait olan görevlerin yerine getirilebilmesinin araçları olan izin ve ruhsatların yerine geçebilmesine olanak bulunmamaktadır. Kurum tarafından verilen izin, ruhsat veya sertifikaya sahip olmaları da ilgililerin imar mevzuatına göre almaları zorunlu olan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izninden muaf tutulmalarını haklı kılan bir neden olarak kabul edilemez… GSM şirketlerinin de yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alma zorunluluğunun bulunduğu açıktır.’’
Bir yerde uygulama imar planı olmadan, yapı ruhsatı verilemez. Uygulama imar planı 1/1000 ölçeklidir. Nazım imar planına göre düzenlenen ruhsat ise, hukuka aykırı olacaktır. İmar Kanunu madde 21/1’e göre:
Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26’ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarından ruhsat alınması düzenlemesi ise Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ruhsat alınmış yapılarda değişiklik yapılması için de yeniden ruhsat alınması gerekir. Ancak bağımsız bölümlerin brüt oranı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa, ruhsat hiçbir vergi, resim, harca tabi olmaz. Taşıyıcı unsurları etkilemeyen derz, iç ve dış sıva, boya badana, oluk, dere, doğrama, döşeme, tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı, kiremit aktarılması şeklindeki tadilat ve tamiratlar ise ruhsata tabi değildir.
Ruhsat Alma Şartları;
Yapı ruhsatiyesi almak için belediye/valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekilleri tarafından dilekçeyle müracaat edilir. Dilekçeye yalnızca şu belgeler eklenmelidir:
- Tapu(istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge)
- Mimari Proje
- Statik Proje
- Elektrik ve Tesisat Projeleri, resim ve hesapları
- Röperli/yoksa ebatlı kroki
Belediye veya valilikler ruhsat ve eklerini inceler. Eksik ve yanlış yoksa başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış varsa, başvuru tarihinden itibaren 15 gün içinde başvuru sahibine ilgili tüm eksik ve yanlışları yazıyla bildirilir. Eksik ve yanlışlar tamamlandıktan sonra yapılacak başvurudan itibaren en geç 15 gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat ise İmar Kanunu madde 26’ da düzenlenmiş olup, kendine özgü bazı kuralları vardır.
Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmalıdır. Bu sürede başlanmazsa veya başlanıp da herhangi bir sebeple başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse verilen ruhsat hükümsüz hale gelir. Bu halde yeniden ruhsat alınmalıdır. Ruhsat yenilemesi, plan tadilinde ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanı veya niteliğinde değişme olmuşsa, yeniden harç hesaplanır ve önceki harç bundan düşürülür
Yapı tamamlandıktan sonra tekrar İdareye başvurulur ve ‘’yapı kullanma izni’’(iskan) istenir.
Yapı tamamen bittiğinde tamamı, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlanmışsa bu kısımların kullanılması için izin alınması gerekir. Bu izin inşaat ruhsatını veren Belediye veya Valilik bürolarından alınır. Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında bir mahzur görülmediği taktirde yapı kullanma izni verilecektir.
Belediyeler/ Valilikler, mal sahiplerinin başvurusunu 30 gün içinde neticelendirmek zorundadır. Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının tamamen veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Yani 30 günlük susma, bir zımni kabuldür. Böylece, idare iskan kontrolü için gecikirse, malik de bu gecikmeye karşı korunmuş olur.
İskan verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti ve tesislerinden faydalandırılmazlar.
Ruhsat- iskan talebi reddedilirse;
İlgililer, yukarıda açıkladığımız prosedüre uygun olarak ruhsat/iskan talebinde bulunmuş ancak bu talep hukuka aykırı bir şekilde reddedilmişse, idarenin ret kararı bir idari işlem olduğundan idari yargıda iptal davası açılabilir.
İdari Başvuru Sonrasında İptal Davası:
- İptal davası açmadan önce, ruhsat veya iskan talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde üst makamdan, üst makam yoksa kararı veren idari makamdan (Belediye/Valilik) bu kararın kaldırılması istenebilir. İdareye başvuru, işlemeye başlamış idari dava açma süresini durdurur. Bu başvuruya 60 gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.
- Diğer ihtimalde kararın kaldırılması idari makamdan istenmiş ve idare talebi reddetmiş olabilir. Bu halde de, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde iptal davası açılabilir.
İdareye Başvurmaksızın İptal Davası: Bu halde, ruhsat veya iskan talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde, idareye başvurmaksızın doğrudan iptal davası açılır.
İdareye başvuru zorunlu bir yol olmayıp, ilgililerin isteğine bağlıdır. İlgililer isterse önce idareye başvurup ret kararının kaldırılmasını isteyebilecekleri gibi; isterlerse doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir.
İptal Davası Hangi Sebeplere Dayandırılabilir?
Hukuka uygun ruhsat ve iskan talepleri hukuka aykırı bir şekilde reddedilen ilgililer iptal davası açabilecektir. Açılacak bu davada ruhsat veya iskan talebinin reddinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülür. Ret kararları idari işlem olduğu için işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat yönlerinden biri/birkaçıyla hukuka aykırı oldukları ileri sürülür. İskan talebinin reddi işlemine karşı da iskan talebinin imar planına, yapı ruhsatiyesine uygun olduğu ileri sürülerek iptali talep edilebilir. Açılacak iptal davasında, idarenin ret cevabında belirttiği sebeplere göre dava dilekçesi hazırlanır.
Yetki: Ruhsat veya iskan talebi, işlemi yapmaya yetkili olmayan makamca reddedilirse bu ret kararı hukuka aykırı olur.
Şekil: Ruhsat ve iskan talebinin reddi kararları ilgilisine usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. Bu tebliğ işlemi olmadan verilen ret kararı hukuka aykırı olur. Ayrıca, ret için önceden, bir başka idari makamdan karar alınması gerekmesine rağmen bu karar alınmamışsa yine işlem sakatlanmış olur.
Konu: Ret işleminin konusu meşru ve mevzuata uygun olmalıdır. Örneğin var olmayan bir arazi için verilen inşaat ruhsatı, işlemin konu unsuru açısından hukuka aykırı olacaktır. Aynı şekilde hazine arazisi üzerine yapacağı inşaat için kişiye verilen ruhsat da hukuka aykırı olacaktır. Yine, imar planına göre belli kata kadar inşaat yapılması öngörülmüşse bundan daha fazlasına izin veren inşaat ruhsatı da hukuka aykırıdır.
Maksat: İdari işlemler, kamu yararı gereklerine uygun olmalıdır. Ruhsat ve iskan talepleri, kamu yararı dışında sırf şahsi çıkarlar için reddedilirse, bu durum işlemin maksat unsurunu zedeler ve ret işlemi, hukuka aykırı olur. Ancak; imar planlarının iptali, bu plana dayanılarak verilen ruhsatın da iptalini gerektirmez.
Danıştay 6. Dairesinin 11.2.2004 tarih ve 2002/4645Esas, 2004/685 Karar numaralı ilamına göre:
‘’İmar planının yargı kararıyla iptal edilmesi bu plana uygun olarak alınmış ruhsatları ortadan kaldırmayacağından, yapının mühürlenerek durdurulmasına ilişkin işlemlerde hukuka uyarlık yoktur.’’
